Эпоха дефицита закончилась. Началась эпоха выбора

На протяжении нескольких последних лет главной темой рынка недвижимости Узбекистана был дефицит. Не хватало офисов, складов, современных торговых площадей, качественных земельных участков. Бизнес искал свободные метры, а собственники и девелоперы пытались успеть за спросом.

Сегодня эта история постепенно заканчивается.

Главный вывод Барометра настроений рынка недвижимости 2026 года заключается не в том, что рынок растёт или замедляется. Главный вывод в другом: рынок взрослеет.

Экономические ожидания остаются стабильными. Участники рынка по-прежнему оценивают ситуацию умеренно позитивно, а большинство компаний ожидает роста бизнеса в ближайшие месяцы. При этом 81% респондентов прогнозируют рост выручки, но лишь 62% планируют увеличивать штат.

Это характерный признак зреющей экономики. Компании рассчитывают зарабатывать больше не за счёт масштабирования любой ценой, а за счёт повышения эффективности. А если эффективность становится главным приоритетом бизнеса, то меняются и требования к недвижимости.

Пожалуй, наиболее показательный результат исследования связан с офисным рынком. Ещё год назад многие компании говорили о сложностях поиска качественного офиса. Сегодня таких ответов практически не осталось. Однако вместо этого появился новый сигнал: помещений много, но найти подходящее по-прежнему сложно.

На первый взгляд разница кажется незначительной, но именно она показывает фундаментальную трансформацию рынка.

Когда рынок молодой, клиент спрашивает: «Есть ли вообще свободное помещение?»

Когда рынок становится зрелым, вопрос звучит иначе: «Подходит ли оно мне?»

Фактически мы наблюдаем переход от дефицита предложения к дефициту качества. Причём под качеством сегодня понимается совсем не то, что ещё несколько лет назад.

Самый интересный вывод исследования состоит в том, что арендаторов всё меньше волнуют фасады, архитектурные концепции и громкие названия бизнес-центров. Намного важнее становятся надёжность инженерных систем, качество эксплуатации здания, работа управляющей компании и способность собственника вести конструктивный диалог.

Символично, что главным вызовом рынка респонденты назвали именно качество управления объектами. Не стоимость аренды. Не нехватку площадей. Не экономическую неопределённость. Управление.

По сути рынок говорит собственникам очень простую вещь: мало построить качественное здание, его нужно качественно эксплуатировать.

Для многих игроков это может стать неприятным открытием. Строить объекты рынок уже научился. Управлять ими на международном уровне научились далеко не все.

Особенно заметно это в офисном сегменте. Исследование показывает, что ненадёжная инженерия остаётся главным фактором, способным заставить арендатора задуматься о переезде. Одновременно надёжные инженерные системы становятся самым сильным аргументом при выборе нового офиса.

Другими словами, инженерия перестала быть технической характеристикой здания. Она стала частью бизнес-процесса арендатора.

Единственным сегментом, где дефицит остаётся реальностью, остаётся складская недвижимость. Именно здесь сохраняется нехватка качественного предложения и именно здесь участники рынка продолжают ожидать роста ставок.

Во всех остальных сегментах рынок выглядит значительно спокойнее. Эпоха ажиотажа постепенно уступает место эпохе выбора.

И это, вероятно, самый важный вывод 2026 года.

Недвижимость больше не выигрывает конкуренцию только локацией или количеством квадратных метров. Побеждают объекты, которые позволяют бизнесу работать предсказуемо: без перебоев, без сюрпризов, без бесконечных переговоров с собственником.

Рынку нужны уже не просто новые здания.

Рынку нужны надёжные, профессионально управляемые и договороспособные объекты. Именно здесь сегодня проходит новая граница между успешной недвижимостью и просто недвижимостью.

Методология. Барометр подготовлен CMWP Uzbekistan совместно с Комитетом по недвижимости AmCham. В опросе 2026 года приняли участие 26 представителей рынка; 73% выборки составили собственники и директора. Респонденты представляли арендаторов, собственников, инвесторов, девелоперов, строительные компании, брокеров, управляющие и консалтинговые компании. Для сопоставления с волной 2025 года были сохранены вопросы об экономике, доступности объектов, аренде и офисном продукте; при интерпретации динамики следует учитывать изменение состава выборки. В вопросе о роли на рынке допускался множественный выбор.